Em reunião da Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), nesta quinta-feira (29), especialistas em direito tributário criticaram possível cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com base em estimativa da prefeitura sobre o valor do imóvel, em vez do valor da compra do imóvel informado pelo contribuinte. A previsão está no projeto de lei complementar da Câmara dos Deputados, que dá continuidade à reforma tributária ( PLP 108/2024 ).

O projeto, relatado pelo senador Eduardo Braga (MDB-AM), é o terceiro no âmbito da reforma. O texto prevê que a prefeitura levará em conta critérios como análise de preços praticados no mercado imobiliário e informações prestadas pelos cartórios a fim de chegar ao valor venal — valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

O senador Izalci Lucas (PL-DF), que presidiu a audiência pública, afirmou que poderá apresentar emendas ao PLP 108/2024 para atender aos pontos levantados pelos convidados.

— Esse projeto, especialmente, parece que foi feito sem ouvir realmente quem está lá na ponta, quem está no dia-a-dia das operações — criticou.

O debate foi o terceiro realizado na CCJ, conforme plano de trabalho proposto pelo relator, Eduardo Braga. Já foram realizados debates sobre as multas e infrações do IBS e sobre o ITCMD .

Problemas

Na opinião do advogado Breno Vasconcelos, o critério atual é o correto. Essa foi a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) quando julgou o tema em 2022. Breno defendeu que o poder público é incapaz de estimar todas as variáveis econômicas que levam ao valor real de um determinado imóvel.

— Se o município discordar [do valor informado], que ele faça essas provas. O projeto subverte essa lógica e diz que cabe ao contribuinte discordar daquela pauta que foi elaborada pelo município. Insisto que não vão alcançar nunca [o valor de mercado]. Também, ao prever que o valor de mercado será estimado antes da realização da transação, o que obviamente vai acontecer é um aumento brutal de arrecadação — disse.

Representante da Câmara Brasileira de Indústria da Construção (CBIC), Ricardo Lacaz Martins afirmou que tributar o imóvel pela estimativa do município pode aumentar casos de contribuintes recorrendo à Justiça.

— Vai contrário ao Supremo, aumentando a judicialização, a insegurança do contribuinte e a insegurança dos negócios. Não podemos tirar de mente que é realmente aumento de carga tributária. Se nós não lembrarmos disso, vamos tirar o foco da questão principal, que é não onerar habitação.

Segundo dados estatísticos do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) de 2022, 86% dos processos judiciais sobre impostos está nas Justiças estaduais (que julga casos dos impostos municipais). A cada cem processos de execução fiscal que tramitaram no ano de 2021, apenas 10 foram concluídos.

A advogada Fernanda Foizer Silva Furiati apontou que este não é o único ponto que diverge de decisões do Poder Judiciário e que confronta o princípio da simplificação tributária. Ao permitir que o município dê desconto no ITBI se o contribuinte pagar na fase da escrituração do imóvel — etapa inicial feita em cartório de notas — ela aponta que o texto retoma "uma discussão imensa" sobre o assunto. Ela explicou que o normal é que a cobrança ocorra na etapa posterior, que é o registro do imóvel no cartório de imóveis, o que concretiza a transferência do bem.

— Agora é o momento de legislar e acabar com esse contencioso. Isso deu uma discussão tão grande que foi levada para o STF, está sendo julgado desde 2018 e até hoje não teve conclusão. Isso é uma discussão precisamos encerrar.

Casos específicos

O auditor fiscal Alberto Macedo, do município de São Paulo (SP), apontou possíveis impactos que a cobrança do ITBI sobre o valor indicado pelo contribuinte e a cobrança com desconto no momento da escrituração podem gerar. No primeiro caso, há lacunas que podem gerar arrecadação menor para o município. No segundo, incentivo ao uso informal de imóveis.

— Parece importante deixar claro que o valor venal é o valor que o imóvel tem em condições normais de mercado. A transmissão de um bem imóvel tem duas etapas: a escritura pública e o registro. Mas o registro, pela lei, não tem prazo. [Se houver] uma alíquota inferior na escritura pública de venda ou uma alíquota maior no registro, isso vai estimular mais ainda [o comprador a] não registrar. Já acontece muito, mas a tendência é só aumentar — alertou.

Breno Vasconceloslembrou que o projeto de lei complementar original trazia a assinatura do contrato ou escritura como momento de cobrança do ITBI, o que, para ele é contrário à lei. Para ele, a cobrança antecipada de ITBI com desconto é uma "solução engenhosa" incluída no texto pela Câmara dos Deputados, que o aprovou em outubro do ano passado.

Cidades inteligentes

Além do ITBI, o projeto detalha regras sobre a Contribuição para o Custeio do Serviço de Iluminação Pública (Cosip), também municipal. Nenhuma das duas é um imposto sobre o consumo, principal tema da reforma tributária. No entanto, o PLP traz regras nacionais sobre esses tributos. Muitos municípios adotam regras semelhantes, mas de forma dispersa, com interpretações variadas.

A representante da Associação Brasileira das Concessionárias de Iluminação Pública (ABCIP), Vanessa Rosa, explicou que os novos usos que as prefeituras podem fazer dos valores arrecadados com a Cosip inseridos na Constituição pela reforma tributária ( Emenda Constitucional 132 ) promoverão "cidades inteligentes". No setor das concessionárias de energia elétrica, o con está relacionado ao uso de tecnologia como sistemas de monitoramento meteorológico e de segurança pública, controle remoto e automatizado das luzes públicas, entre outros.

Ao mesmo tempo, ela alertou para a possibilidade de desperdício e esgotamento dos recursos caso a nova aplicação não seja desenvolvida com "sabedoria".

— Até então, não seria possível. Por isso houve [na reforma] a alteração para ampliar o uso da receita arrecadada da Cosip. Isso abre uma porta para que a Cosip possa custear serviços de cidades inteligentes, o que consideramos positivo. Mas surge a discussão de quais são os limites para esse novo conceito, para que os municípios tenham a sabedoria de usá-los bem e o dinheiro não seja desperdiçado. É preciso dar prioridade para os serviços públicos de iluminação pública.

Presidente do Conselho Tributário Fiscal de Goiânia, Lucas Morais explicou que a reforma tributária passou a permitir que a Cosip também custeie sistemas de monitoramento voltados à segurança e preservação de logradouros públicos. O PLP 108/2024 detalha quais gastos podem ser realizados nesses serviços.

— A emenda deixou algumas dúvidas e o PLP traz esclarecimentos. Por exemplo, o custeio com elaboração de projetos e aplicação de equipamentos públicos comunitários podem ser custeados agora com a Cosip.

O texto prevê que sistemas de monitoramento para segurança e preservação de logradouros públicos poderão realizar, com a Cosip, gastos com aquisição, instalação, expansão, manutenção e gestão de projetos, sistemas, infraestrutura e equipamentos.

O representante da Associação Brasileira de Distribuidores de Energia Elétrica (ABRADEE), Bruno Toledo Checchia, também sugeriu que a emissão dos documentos fiscais para pagamento da Cosip tenha regras unificadas pelo Comitê Gestor do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). O órgão será criado para gerir o imposto que substituirá o ICMS e ISS. No entanto, para Checchia, a estrutura já envolve os municípios e pode beneficiar a gestão também da Cosip.